Er en stor friværdi et godt mål for din økonomi?

Første gang publiceret 15. februar 2020

I forlængelse af mit forrige indlæg omkring opbygning af aktiver og passiver, vil jeg denne gang sætte fokus på den risidual i din balance, der kaldes nettoformuen. Nettoformuen er et kært barn med mange navne; friværdi, egenkapital, nettokapital & nettoværdi. På instagram følger man hashtagget #networth når man vil følge og inspireres af andres fremgang over tid.

Nettoformuen beregnes, som forskellen mellem dine aktiver og passiver. Nettoformuen hører i sin natur til på passiv siden af balancen, da man i regnskabspraksis går ud fra, at en virksomhed i længden kun overlever, hvis den er likvid og mAN samtidig opbygger og skaber værdi, som resulterer i en positiv egenkapital.

For kort at opsummere fra sidste blogindlæg, så består aktiv siden af “værdier som er i din kontrol, og hvorfra fremtidige pengestrømme må forventes at tilflyde” hvorimod passiv siden består af “forpligtelser, som er pågået anskaffelsen af aktiver og forbrug, og hvorfra du må påregne ingen eller negative pengestrømme”.

Ejer du et hus til 2.500.000 og har du gæld i huset for 2.000.000, så har du en friværdi (aktiv minus passiv) på 500.000 kr. Det svarer til en friværdi på 20% (500.000/2.500.000).

Læs også blogindlægget: Forstå din balance og nettoformue

HVAD FORTÆLLER FRIVÆRDIEN?

Som sagt er friværdien lig med forskellen mellem aktiver og passiver. Men det er sundt at vænne sig til også at måle friværdien i % af aktiverne, fordi det fortæller en del om mulighederne og robustheden i din økonomi. Har du f.eks belånt dit hus med 80% gæld, kan du tåle, at boligmarkedet falder med 20% (100%-80%) og stadig sælge huset uden et større tab.

Kommer der en ny finanskrise som i 2008, hvor det både gik hårdt ud over boligmarkedet og bankernes interne kreditflow, er det godt at have en vis margin mellem husets værdi og belåningsgraden, især hvis man skal sælge undervejs eller låne yderligere penge.

Friværdi giver altså fleksibilitet… i hvert fald så længe lånemarkedet fungerer og bankerne har penge at låne ud. Der er eksperter, som peger på, at den næste krise bliver en kreditkrise. At der er lånt for mange penge ud, fordi renten er så lav og at nogle af disse penge ikke vil kunne betales tilbage igen.

Tænk nøje over det. Hvis vi får en kreditkrise er det så godt allerede at have høj gæld eller lav gæld? Betyder det noget om gælden er fastforrentet eller fleksibel? Med sikkerhed i aktiver eller ej? Får man lov at låne nye penge, selv med sikkerhed i huset?

Mit bud er, at får vi en ny kreditkrise, som i 2008, vil det blive svært at låne penge til en fornuftig rente og derfor er en god likvid buffer den bedste forsikring, du kan lave, da det sænker din overordnede risiko og hjælper dig med at betale de månedlige udgifter.

OPGØRELSE AF NETTOVÆRDIEN

Man kan diskutere om din samlede nettokapital målt over hele din økonomi er det korrekte tal at kigge på. Hvilken rolle spiller pension f.eks. før du kan få den udbetalt?

Det er selvfølgelig dejligt at vide, hvad ens samlede nettoformue er værd, skulle man sælge det hele i dag og rykke til udlandet.

Realistisk set er det dog ikke relevant for ret mange af os at gøre det hele op, og hvad skal man så bruge nettoværdi til?

For det første er bankerne underlagt regler om, hvor meget de må låne ud til almindelige husstande. Som udgangspunkt må du kun have en gældsfaktor på 4. Det vil sige, at hvis din husstand tjener 600.000 kr om året, så må I maksimalt gældssætte jer for 2.400.000 kr uanset jeres rådighedsbeløb.

Har du langsigtede planer om at købe et hus eller sommerhus, så er det altså en god ide enten at få anden gæld væk først, eller spare mere op, så du ikke kommer i problemer med belåningsgrænsen.

De enkelte aktivers belåningsgrad er naturligvis også vigtig. I tilfælde af sygdom, arbejdsløshed eller skilsmisse kan det blive rigtig svært at skaffe ny likviditet (læs: låne til en bil, bolig eller forbrug) og banken kan gå i alarmberedskab og presse på for, at du skal sælge dine aktiver, så de kan få deres (nu usikre) penge.

Skylder du ikke noget til banken i huset og kan du i øvrigt betale dine afdrag på realkreditlånet til tiden, kan du ikke sådan lige opsiges i dit hjem. Så få boliggæld til banken væk, f.eks. ved at få revurderet huset og sat realkredit belåningen op.

Du har ikke lyst til at være afhængig af banken, hvis du møder en livskrise eller finanskrise. Men lad nu være med at bruge realkredit til ekstra forbrug, brug det til at optimere belåningen af dine aktiver.

TID ØGER DIN FRIVÆRDI

Så længe du betaler dine renter og gælden ikke øges, så er inflationen med til at udhule værdien af din gæld. Det betyder, at det bliver nemmere at betale 1.000.000 kr. af om 10 år i stedet for at betale dem nu. Hvis inflationen er 1,2% pr. år vil en million om 10 år kun have en værdi af 887.544 fordi din løn forventes at stige. Har renten så været på 1,5% imens, har du betalt 10 x 15.000 i renter, men både værdien af renterne og hovedstolen er imens blevet mindre værd. Husk at afdragsfrihed ikke varer for evigt, brug den til at få dyr gæld væk eller til at investere i aktiver med positive pengestrømme.

NETTOKAPITAL ER BUNDEN KAPITAL

Når du betaler af på dit hus, så binder du penge i huset, som du kunne have brugt til noget andet. Forskellen mellem dit hus’ værdi og gælden er din friværdi. Men friværdi hverken betaler eller koster renter. Det er passivt og kan ved svigtende indkomst være svært at få fat på igen.

Fordi du binder penge i dine enkelte aktiver, hver gang du afdrager gæld, så skal du huske også at have en solid økonomisk buffer du kan tilgå, hvis du får brug for penge. Du må ikke binde hele din likviditet i hus eller billån for at få det væk, for skal du bruge penge igen, skal du forhandle og indgå en ny låneaftale med banken. Når man har brug for penge, er de pludselig dyre at låne, men når du har nok af dem, så kan du få dem smidt i nakken.

Beskyt din økonomi ved at have adgang til likviditet. Det er langt mindre risikabelt for dig, selvom det koster lidt ekstra i renter. Hver gang du afdrager på gæld, nedbringer du godt nok omkostningen på at vedligehold den gæld, men du binder også kapital i dine aktiver.

Et fleksibelt produkt kan derfor være en boligprioritet i stedet for et lån. Her kan din opsparing stå og tælle mod din gæld, men du kan tilgå pengene og trække dem ud igen, hvis du skulle få brug for dem.

Der har været en lang række artikler med ældre mennesker, som troede de skulle igang med at “spise mursten” med et nedsparingslån, men de er kommet for tæt på pensionsalderen og kan nu ikke udnytte eller gen-belåne deres friværdi på grund af gældsfaktoren. De må ikke låne deres egne penge tilbage igen, fordi de tjener for lidt.

En bedre plan havde måske været at tage et længere afdragsfrit lån og investere pengene, så afkastet kan give en indkomst, når lønnen falder bort og være med til at dække renteomkostningen i huset.

For det er nemlig det, nettoformue er et udtryk for. Egne passive penge bundet i aktiver.

AKTIVÉR DIN FRIVÆRDI

Hvor dejlig en høj nettoformue end måtte lyde, så er den i min verden ikke ret meget værd, før den bliver aktiveret.

Hvad mener jeg med at aktivere min friværdi?

I takt med, at du betaler lån ned og dine aktiver stiger i værdi, så øges din friværdi. Det spænd, der er mellem dine aktiver og passiver kan, så længe gældsfaktoren respekteres, udnyttes til at købe flere aktiver for.

Man kan f.eks. vælge at investere i stedet for at afdrage gæld, så længe man kan forsvare det med at afkastet er betydeligt højere end de renter, man sparer ved at afdrage gælden. Man skal også altid kunne betale udgiften til renter i sine normale indtægter, og der skal være råderum til at begynde at afdrage igen, hvis man bliver bedt om det af banken.

Det er altså ikke nok at forvente en værdistigning i aktivet eller regne med at udbytter kan dække ydelsen. Du skal altid kunne betale din gæld.

Herudover er det en god ide at holde gælden i det enkelte aktiv op mod aktivets værdi. En bil falder som regel hurtigere i værdi end man kan nå at afdrage gælden (især hvis bilen er ny og fuldt belånt) og som regel er det slet ikke en mulighed ikke at afdrage på bilgæld.

Synes du at balanceringen af dine aktiver og passiver lyder som et avanceret strategispil, så hold fast i en plan om at nedbringe gæld og indbetal tilstrækkeligt på din pension, invester også gerne for yderligere frie midler.

Du skal blot huske, at friværdi er en uudnyttet ressource i din økonomi, som du kan bruge til at skrue op og ned for dine balancesummer ved at belåne og investere.

Lad os tage et eksempel.

Du har et hus til 1.000.000 kr med 600.000 kr i gæld. Friværdien udgør 400.000. Du bestemmer dig for, at du er tilfreds med en belåningsgrad i huset på 60% og du ændrer derfor lånet til et afdragsfrit et og begynder at investere den sparede ydelse.

Er du mere til at investere et større beløb en gang og kan du acceptere en højere belåning af dit hjem kan du optage et prioritetslån på 200.000 i huset og starte aktieinvesteringen ud af den.

Du har nu hus + aktier = 1.200.000 og
Realkredit + prioritetslån = 800.000.
Friværdien er stadig = 400.000

Før havde du en friværdi på 40% af husets værdi, men efter omlægningen udgør din friværdi kun 33%. Til gengæld har du nu en indtægtskilde fra de 200.000 kr i aktier.

I stedet for at afdrage på realkreditlånet på 600.000 kr går du nu i gang med at nedbringe gælden på prioritetslånet. Imens passer din aktieinvestering sig selv, og det overskud den giver kan enten bidrage til at nedbringe prioritetslånet hurtigere eller det kan geninvesteres.

Når du har betalt prioritetslånet helt ned er din friværdi steget til 50% og processen kan gentages.

Uanset hvordan du vælger at indrette din økonomi, så mener jeg, at det er vigtigt, at du holder det enkelte aktiv op i mod dets egen gæld.

Det vil sige, at du altid skal kunne sælge dine aktiver uden et tab. Hvis jeg målrettet fokuserer på at nedbringe min boliggæld, så kan jeg senere udnytte min belåningsgrad til at lave en anden bolig investering f.eks. et lejemål eller et sommerhus.

Vi afdrager både gæld og køber samtidig aktier og obligationer, men på et tidspunkt vælger vi nok at stoppe med at binde flere penge i husets friværdi. Om det bliver ved 60%, 50% eller 40% må vi se.

Har du gjort dig nogle tanker om, hvor stor en nettoværdi du vil have i din økonomi? Er det et mål for dig at blive 100% gældfri? Dvs. 100% friværdi? Skriv meget gerne en kommentar nedenfor.